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任意売却の流れ【無料相談から交渉・契約まで】

任意売却の流れ
競売で自宅が買い叩かれるのは回避する手段として、任意売却という方法があることを次の記事で紹介しました。
任意売却とはどんな制度?【競売を回避できる方法】


なお、任意売却は住宅支援金融機構も、ローンが支払えなくなった方に推奨しているまっとうな手法です。競売のように強制的には売却されず、市場の売値に近い金額で販売できますので、債務の縮減につながる有利な方法と言えます。


ですので、住宅ローン問題で悩んでいる方は、ぜひ任意売却を活用することを検討して頂きたいです。


ただ、任意売却自体がまだ世間一般では知られていない内容であることや、不動産業者の中には任意売却の流れをきちんと把握していない方が多いのも事実です。


そこで、任意売却が一体どのように進んでいくのか、その具体例を以下では紹介します。ローンを滞納中の方や、今後の返済が大変に感じているという方は、ご覧になってみてください。

1.相談・面談

任意売却の面談
任意売却を成功させるためには不動産の売却の知識だけでなく、法律・金融の知識や交渉能力も大切になってきます。そこで、まずは任意売却に強い業者に相談をするようにしてください。


なお、そのような不動産業者に心あたりが無い方は、『お任せ任売ナビ』のような窓口に相談すれば良いです。
お任せ任売ナビの特徴【住宅ローン延滞の無料相談】


任売ナビであれば提携する不動産業者が費用を支払っているため、利用者は無料で相談することができます。

2.不動産査定

不動産査定
業者と面談をしたのち、実際に不動産の査定を行います。査定が安すぎると、債権者を納得させることができませんし、逆に高すぎると家が売れずに競売に持ち込まれる可能性も出てきます。


そのため、不動産の査定は任意売却において非常に重要な作業です。

3.媒介契約

契約
不動産査定が完了したら、続いて専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を業者と締結します。


なお、この契約は今後債権者との交渉をスムーズに行うためのものです。媒介契約をすることで、債権者が交渉する窓口が1つに済みますからね。


媒介契約をしなければ、任意売却の交渉に応じない債権者もいますので、後からトラブルにならないように、必ず媒介契約は済ませておきましょう。

4.債権者と売り出し価格や配分の交渉

交渉
任意売却をするためには、全債権者に抵当権の解除をしてもらわなくてはいけません。ですので、抵当権解除のために、売り出し価格や配分についての交渉を行います。


債権者との交渉は、任意売却業者の腕が問われる部分であり、仲介業だけをなりわいとしている不動産業者では、これを上手くこなすことができません。


ですので、普通の不動産屋さんに依頼しては、任意売却を成功させることは難しいんですね。必ず経験が豊富な業者に依頼するようにしてください。

5.売却先探し・売買契約

不動産業者
債権者との交渉が済んだら、あとは売却先探しをして、それが見つかれば売買契約を済ませます。なお、任意売却の場合は競売とは違い、市場価格に近い値段で不動産を売ることが可能です。

6.引越し費用・退去時期の交渉

引越し
売却代金から引越し費用を捻出できるように、債権者に交渉します。任意売却の場合、競売よりも多くの金額を回収できることから、引越し費用を支払うことは許可してくれる債権者が多いです。


また、いつ退去するかについても、買主の方と交渉することができるため、ある程度はこちらの都合も聞いてくれます。

7.物件の引き渡し

家のカギ
最後に物件を引き渡して完了です。競売とは違い、引越し費用捻出の交渉に成功していれば、無一文で家から放り出されることはありません。


そのため、任意売却をされた方は、競売で家を失なった方とは違い、次の生活もスムーズに始められる方が多いです。

本記事のまとめ

本記事では任意売却の流れについて解説しました。本文中でも紹介したように、任意売却は一般的な不動産屋さんでは必要の無い知識うや交渉能力が求められます。
そのため、依頼をする際には必ず任意売却に詳しい業者に相談するようにしてください。

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